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租房的雷 房東租客別踩着了 海口部分住房租賃託管企業玩套路
南國都市報 記者 易帆 2020-09-14 10:22

    委託租房,公司人去樓空“高收低租”“長收短付” 海口部分住房租賃託管企業玩套路

    租房的雷 房東租客別踩着了

    將地下室當客房出租、租約沒到期房東漲租金、房東隨意進出出租屋……這些都是租房過程中最常見的問題。日前,住房城鄉建設部網站發佈《住房租賃條例(徵求意見稿)》(簡稱“意見稿”),向社會公開徵求意見。意見稿發佈後,引起社會各界的廣泛關注。

    9月1日,海口市住建局發佈房屋租賃風險提示,租客們除了要謹慎選擇中介機構外,同時要求租客們認真確認租金價格、謹慎選擇租金支付方式、注意合同文本事項、及時辦理房屋租賃登記備案、合法維護自身權益等六大注意事項。

    連日來,記者走訪海口房屋租賃市場瞭解到,長租公寓運營商“搶灘”海口市場,但部分住房租賃託管企業“爆雷”“跑路”等事件仍不時出現,房屋租賃市場亟待規範。

    名詞解釋

    所謂“高收低租”指的是房屋託管公司以高價從產權人手裏租房,再以低價轉租給實際承租人,這種經營模式違背了市場規律難以持續。

    什麼是“長收短付”呢?舉個例子,託管公司一次性向租客收取一年的租金,然後再逐月或按季度向產權人支付租金。

    案例

    託管公司收錢“跑路” 房東傢俱還變了樣

    近日,海口市民姚女士遇到件糟心事。去年8月,她將自己的新房委託給海藍置家地產租賃有限責任公司託管出租,根據合同約定,託管期限為兩年,每月2800元租金,一季度一付。可是,從今年6月份開始,這家託管公司就一直未向姚女士支付房租。該公司負責人向姚女士發來“破產通知”,通知稱,由於公司經營不善,當下公司經營困難,決定申請破產,同時會妥善處理租客和業主的租金問題。

    “按照合同,公司還有一年的租金沒有給我,現在一直聯繫不上人了。”姚女士説,無奈之下,她選擇了報警。在警方協調下,公司負責張某同意支付剩餘兩個月的房租。但很快,張某電話再次失聯。姚女士稱,房子裏的餐桌、椅子和牀等傢俱被更換了,原先的傢俱不知去向。而她向租客瞭解到,租客並沒有更換傢俱,而是入住的時候,就是現在的傢俱。

    記者瞭解到,租客向託管公司支付房租是一年一付(每月2350元),而託管公司則以每個季度向姚女士支付房租,(每月2800元)。“這就説明公司就是高收低租,收取大量現金後跑路了。”姚女士説。

    由於該公司負責人張某電話一直無人接聽,採訪當天,記者來到該公司註冊地址海悦國際b棟瞭解情況,卻看到人去樓空,無人辦公。

    現象

    “高收低租”“長收短付”成常態 一旦資金斷裂容易“爆雷”

    一位房產中介工作人員坦言,目前“高收低租”“長收短付”幾乎成了房屋租賃中介的業內常態,中介託管公司先以高價從房東手中收房屋,再以相對較低,甚至比房東租金還少的價格出租給房客。

    例如,一間房源,租賃中介或託管公司給房東的月租金是3000元,而租給租客卻只收2500元,前提是要租客一次性支付半年或者一年以上的房租,中介再按季或月將租金付給房東。這麼一來,除了利用時間差維持資金鍊運轉,住房租賃企業還能積累較多的資金進行擴張。“高收低租、長收短付在公司資金鍊不斷裂的情況下是可以維持的,一旦出現現金流吃緊,很容易出現卷錢跑路。”該工作人員説。

    前不久,海口市民林女士通過中介租下了紅城湖路的一套房子,中介公司提出年付1730/月,半年付1900元/月,對比之下,林女士選擇了價格更優惠的年付,此外還繳納了3000元作為房屋內設施設備押金,可交錢後5個月,竟有人上門要求她騰房,稱這房子到期了,多次交涉下託管公司才退還押金和剩餘房租。

    記者瞭解到,高收低租”“長收短付”的現象並不少見,租户或房東“踩雷”“掉坑”的現象並不少,而往往遇到這樣的糾紛,維權之路並不容易。

    律師

    中介一旦卷錢跑路打官司維權,執行有難度

    海南瑞來律師事務所陳建律師認為,房屋租賃過程中遇到合法權益受侵害,房東或是租客都可以進行訴訟權利主張,房客有權利向公司進行主張,哪怕公司跑路,缺席審理,也是可以拿到法院的判決,去申請執行。對房東來講,如果和租賃託管公司解除了委託管理合同,是有權利來收回這個房產的。

    陳建律師表示,在長租房簽約時,房東和租客都通過委託租賃託管公司簽約,雙方沒有直接的溝通和接觸,而中間環節租賃平台一旦“爆雷”,對房東和租客雙方都會造成損失。而將損失減到最小的途徑,是雙方之間先達成一個相對來説都能接受的和解方案,再來追究租賃平台的違約責任。而通過訴訟的方式維權,存在司法程序時間成本長,對於一些跑路的公司,案件申請執行也有難度。

    市場動向

    新型租賃模式受追捧 長租公寓“搶灘”市場

    如何規避通過中介租房的鬧心事,避免“踩雷”“掉坑”?記者在走訪中發現,一些由長租公寓運營商直接經營的社交單身青年長租公寓正在“搶灘”海口市場,已經受到不少租客的青睞和關注。相比傳統房屋租賃,長租公寓運營商打造的是酒店式公寓,負責日常管理。除房間外,還提供公共空間、社交休閒設施,租客們不僅可以拎包入住,還不用與中介打交道。

    在海口市和平南路,來自四川的租客張女士就租下了某品牌長租公寓的一間雙人房。我和丈夫因工作到海口出差一年,在網上對比挑選後,才決定租下這間長租公寓。主要是方便安心,不僅可以拎包入住,這裏有書吧、健身房還有公用廚房,比較温馨。”張女士説,房租押三付一,對於租客來説,不僅壓力小,也相對放心。

    該長租公寓相關負責人告訴記者,他們通過提供完善公共空間、社交休閒設施,房間設施等服務吸引年輕人羣。這樣的模式在上海等一線城市市場接受度很高,而他們則是看準海南的未來市場,去年便來到海口“搶灘”投資。

    對於此類新興長租公寓的監管,海口市住建局相關負責人表示,根據相關監管條例,要求長租公寓運營企業依法進行租房備案,不按規定辦理房屋租賃備案手續的,由房屋行政管理部門責令限期改正;單位逾期不改正的,處一千元以上五千元以下的罰款。同時,出租住宅房屋未以原設計的房間為最小出租單位,或者人均租住建築面積低於本市規定的最低標準,或者將廚房、衞生間、陽台和地下儲藏室出租供人員居住的,由房屋行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的,處二千元以上一萬元以下的罰款。

    記者瞭解到,海南住建部門一直在探索豐富、規範房屋租賃市場,通過引進有品牌有資質的長租公寓運營企業來豐富租房市場,是未來探索發展的方向。

    部門迴應

    住建部就《住房租賃條例》徵求意見 “高收低租”將列入經營異常名錄

    海口市房屋交易與產權管理中心中介服務企業管理部股長易海表示,今年以來,房屋託管投訴增加,大部分集中在託管企業拖欠租金。託管公司採取“高進低出”“長收短付”的方式套取大量現金流,惡意騙取租金,而且中介機構在收取租金後,因不規範經營、管理不善等原因拖欠房東租金,攜款潛逃,進而導致房屋業主驅趕租户,造成房屋業主及租户利益受損的現象時有發生。

    易海稱,日前,住房城鄉建設部網站發佈意見稿,向社會公開徵求意見,意見稿中有一條規定,把租金和押金實行資金監管,屆時新的《住房租賃條例》出台後,海口市也將根據新條例的規定,制定相應的監管辦法,進一步規範房屋租賃市場,房東和租客的利益將會得到很大的保障。

    記者瞭解到,9月7日,住建部發布意見稿中,明確規定了住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期等高風險經營行為的,房產管理等部門應將其列入經營異常名錄。直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度,將租金、押金等納入監管。

    消費提醒

    房東謹慎挑選中介 租客警惕週期過長

    海南師範大學經濟與管理學院副教授裴廣一表示,長租房租賃市場近期來頻頻“爆雷”,“高收低租”“長收短付”是長租房租賃託管企業“爆雷”的主要原因,這樣的經營模式比較脆弱,租賃託管企業一旦現金流吃緊,資金鍊斷裂,就會暴露出一系列的問題。同時,長租房租賃託管企業理論上來講應當根據出房情況來決定收房速度,將庫存維持在健康水平。而部分小企業為了拓展規模會相對激進地收房,而出租能力低可能導致空置率較高,現金流難以抵禦市場風險。

    海口市房屋交易與產權管理中心中介服務企業管理部股長易海建議,房東和租客通過託管企業進行房屋租賃交易時,要選擇信譽良好的長租房或長租公寓運營品牌。對於無照經營、超範圍經營、列入異常經營、未報送開業信息、信用不良、存在違法違規記錄的公司,都需要謹慎選擇。同時,尤其是對於租客來説,部分長租公寓企業為了加快融資,往往會有此類支付週期的約束,需要警惕“高進低出、長收短付”等問題,即要防範此類經營模式下的風險,租客要對支付週期有足夠的重視和了解。

    他山之石

    搭建政府住房租賃交易服務平台

    傳統的住房租賃往往讓租房者和房東的體驗感比較差,主要原因在於房屋租賃雙方的信息不對稱。而政府權威的互聯網監管平台介入住房租賃領域,能夠顯著地提高便利性和市場透明性,對於行業的發展有着積極的意義。

    目前,廣州、深圳、杭州等10餘個城市已出台加快培育和發展住房租賃市場的實施方案,搭建起政府住房租賃交易服務平台。各地上線的平台推行租賃合同網上籤約,規範租賃雙方和中介機構行為,最終實現“房源登記、信息發佈、租賃交易、網上籤約、登記備案、租房證明”全過程網上辦理。從某種意義上説,平台事實上就是承擔起住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理的多種功能,並全面建立相關市場主體信息記錄。

    例如廣州市智慧陽光租賃平台除了服務功能,還具備管理功能。管理功能主要基於市、區、街、社區四級出租屋管理架構建立起來的“網上備案功能”。用户可以在全市一級數據庫的基礎上完成遠程備案、企業數據報送、巡查反饋、自主打印網備證明等一系列管理動作;今後租賃雙方自行簽訂房屋租賃合同,出租人也需實名辦理網上備案手續,出租人和承租人也要在該平台實名認證。

    為保證房源的真實性,平台通過信息共享,實現了產權校驗、備案地址校驗、人工校驗三種方式驗證房源,保證真實可靠。所有在平台上登記並上線的房源,都要通過房地產檔案數據庫的產權校驗;房源還要與廣州市出租屋數據庫進行對比;對於有些沒有進入房地產檔案庫和出租庫的出租房,則需要出租屋管理員到實地進行核實,確認有這個房屋,才會讓房屋上線。

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